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高房價暴利與憲法不容-中國房地產(chǎn)最大黑洞

作者：付增斌

北京晶圖港建筑裝飾工程有限公司

這些年來，在民生和經(jīng)濟政治矛盾集中、社會和輿論反響極大的房地產(chǎn)領(lǐng)域的輿論場上，很少聽到有人以“憲法意識”，來重新反思和審視評判“民怨沸騰”的房地產(chǎn)市場和備受詬病的住房政策。

12月4日，是第一個國家憲法日。國家主席習(xí)近平為此專門指示，再次強調(diào)：憲法是國家的根本法，是治國安邦的總章程，具有最高的法律地位、法律權(quán)威、法律效力。堅持依法治國首先要堅持依憲治國，堅持依法執(zhí)政首先要堅持依憲執(zhí)政。他要求以設(shè)立國家憲法日為契機，切實增強憲法意識，推動全面貫徹實施憲法。

這些年來，在民生和經(jīng)濟政治矛盾集中、社會和輿論反響極大的房地產(chǎn)領(lǐng)域的輿論場上，很少聽到有人以“憲法意識”，來重新反思和審視評判“民怨沸騰”的房地產(chǎn)市場和備受詬病的住房政策。是現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)和住房供應(yīng)模式，都是依憲依法執(zhí)政的產(chǎn)物、完全無懈可擊嗎？不僅市場證明絕非如此，而且其所帶來的尖銳的社會矛盾，也使人們越來越懷疑，現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場和住房政策，是不是和社會主義公有制的憲法和法律的要求越走越遠？現(xiàn)在，到了我們必須用憲法的意識，對此進行最基本的制度破析的時候了。

中國房地產(chǎn)，已經(jīng)走入制度的死胡同

今年以來，盡管從中央到地方，從頂層到基層，各級政府在房地產(chǎn)市場上的種種救市動作不斷，但以高房價為特征的開發(fā)商所壟斷的樓市，已經(jīng)很難再現(xiàn)2008年救市政策出臺后所帶來的“爆發(fā)效應(yīng)”。不斷被輸入“政策雞血”的市場，不僅沒有再次“雄起”，而且還像泄了氣的皮球一般，一路疲軟不振。

最新公布的某全國性指數(shù)研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：剛剛過去的11月，全國100個城市新建住宅均價（10589元/平方米）的環(huán)比、同比再次雙雙下跌。與去年同期相比，這100個城市住宅均價與下跌了1.57%，跌幅較上月擴大1.05個百分點。其中，三亞等跌幅較大的城市有10個城市，跌幅高達10%—18%。而從面上來看，在全國這100個城市中，住宅價格同比下跌已高達有82個，較上月又增加了4個。這就是說，超過八成城市房價已降回到一年前水平。

具有諷刺意味的是，與過去的房地產(chǎn)市場調(diào)控越調(diào)越漲形成尖銳對比的是，這波的房價下降，恰恰是發(fā)生在從上到下各級政府對房地產(chǎn)市場的再次救市之后。雖然“吸取”了08年的救市的教訓(xùn)，這次中央和地方政府不再用“救市”二字，但是其扶持的力度，可謂是有過之而無不及。

但讓某些人感到”意外和不爽“的是，2008年暴熱的救市政策，到了2014年，甚至在一些地方政府親自”赤膊上陣“充當(dāng)購房超級大戶后，開發(fā)商的房地產(chǎn)市場依然抑制不住下滑之勢。就連房地產(chǎn)的一些業(yè)內(nèi)大腕，也不對看好今后的市場走勢。潘石屹認(rèn)為“降息不一定能救市 房地產(chǎn)下滑大勢未改變”。包括一些著名企業(yè)在內(nèi)，不少房產(chǎn)商紛紛試水眾籌房產(chǎn)等變相合作建房等多種模式，試圖通過模式創(chuàng)新打破市場的僵局。

任意買賣土地使用權(quán)，是開發(fā)商模式違反憲法最本質(zhì)的特征

當(dāng)我們的房地產(chǎn)市場和住房供應(yīng)模式走進死胡同之時，也就到了對其體系進行全面破析的時候了。尤其是應(yīng)該用“憲法意識”，對其政策和法規(guī)進行徹底的制度破解。

房地產(chǎn)的問題，說到底還是一個土地的問題。沒有土地，任何再有本事的開發(fā)商，就只能幻想空中樓閣；土地的位置不是市場所需，房子和品牌做得再漂亮的開發(fā)商，也難以把住房推銷出去。如把北京的SOHO建到新疆沙漠中去，不要說賣每平米數(shù)萬元的高價，就是送給別人也不會有人去住。所以說，房地產(chǎn)的商品價值，根本上還是由土地決定的；買房其實就是買地。在日本，房地產(chǎn)價格的主要標(biāo)志，就是各個地方公示的不同地價。有些地方的地價，已經(jīng)占到房價的七八成以上。

弄懂了房地產(chǎn)的核心在“地產(chǎn)”后，我們就知道該從土地的屬性、權(quán)利和利益的關(guān)系入手，來分析評判現(xiàn)今的房地產(chǎn)制度和住房供應(yīng)模式。還是讓我們先看看憲法這方面是如何說的。

我國現(xiàn)今開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)模式，主要發(fā)生在城市。國家憲法第十條，對此有專門的規(guī)制：“城市的土地屬于國家所有”。“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”

很多習(xí)慣于現(xiàn)有高價房地產(chǎn)模式的市民，也許看了憲法第十條后會“大驚失色”：原來我們花了多少年全部家庭收入才換來使用權(quán)的土地，竟然不是政府和開發(fā)商，而是我們自己的。確實，憲法對城市的土地，至少從“根本大法”上從以下幾點作了非常明確的規(guī)范：

首先，“城市的土地屬于國家所有”。也就是說，從所有權(quán)上嚴(yán)格規(guī)定城市的土地不是任何地方政府、房地產(chǎn)公司和權(quán)貴個人的，而是明明白白的”全民所有“。每一位市民，都是自己城市土地的主人和所有者，至少該市的市民具有合法、合理享有土地使用的基本權(quán)利，。這點，也是作為公有制社會主義國家的基本制度保障。

這就告訴我們，從憲法的角度來說，每個公民都應(yīng)該享有屬于他的那塊“生存之地”，市民也應(yīng)該像農(nóng)民那樣，有一塊屬于自己的“宅基地”。只要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化，不占有城市最好的土地資源，就不應(yīng)該向政府交納“土地使用費”（土地出讓金）。對每一個只享受城市平均土地資源的市民來說，他所需要承擔(dān)的，主要是城市建設(shè)和發(fā)展的費用。這一點也不是新買房人獨有的義務(wù)，而是所有擁有城市房產(chǎn)的公民都應(yīng)承擔(dān)的共同義務(wù)。

其次，無論是政府、公司還是個人，“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”這告誡人們，任何買賣和侵占土地，無論是所有權(quán)還是使用權(quán)，都是違反憲法這部“治國安邦總章程”的。

我們前面已經(jīng)知道，商品房的買賣，與其說是買房，不如說是買地。而在現(xiàn)有的開發(fā)商房地產(chǎn)模式中，最本質(zhì)的特征就是倒賣土地的使用權(quán)。在一些權(quán)貴和政策制定者的眼里，似乎憲法雖然規(guī)定了“土地不可以買賣“，但土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓卻可以肆意的抬價倒賣，獲取暴利。這是對憲法本質(zhì)最大的歪曲。在一個不允許土地買賣的憲法體制下，怎么可能允許土地使用權(quán)的倒賣？更何況，憲法規(guī)定的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，要“依照法律的規(guī)定”。請問，在當(dāng)今的中國法律體系中，有哪一條法律法規(guī)允許開發(fā)商違反憲法的本意和規(guī)定，借助商品房的買賣，可在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，賺取百分之幾十、甚至百分之幾百的超額暴利。更何況，開發(fā)商暴利剝削的對象，還是土地“名分上的主人”。

有人對問罪土地使用權(quán)的買賣也許會大惑不解，目前這種司空見慣的現(xiàn)象怎么會在違憲違法之列？前幾年發(fā)生在南京和上海的兩個案例，也許會使人對此有更透徹了解。

2009年底的時候，南京市下關(guān)區(qū)法院判決了一起“非法倒賣土地使用權(quán)罪”案。南京江北某區(qū)的一位下海副區(qū)長，通過區(qū)國土局招拍掛，以每畝8萬元獲得了1514畝住宅土地的使用權(quán)。經(jīng)過兩次的轉(zhuǎn)手倒賣，他把其中的764畝以每畝28萬元的價格轉(zhuǎn)讓給了另一大開發(fā)商，一次就獲利1.5億余元。如此的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在開發(fā)商業(yè)內(nèi)也許見怪不怪。但一份舉報郵件，使法院“以非法倒賣土地使用權(quán)罪”，依法判處其有期徒刑4年6個月，并處罰金人民幣1600萬元。

2009年11月底，上海市第一中級人民法院開庭審理某地產(chǎn)富豪的“非法倒賣土地使用權(quán)罪”。最后以非法倒賣土地使用權(quán)罪等數(shù)罪并罰，判處其有期徒刑14年，剝奪政治權(quán)利2年，并處罰金人民幣3億元。

這兩案判決的依據(jù)，就是我國刑法第228條的非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。其實，類似的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)可謂是屢見不鮮。最有名的就是潘石屹和任志強之間數(shù)次的“雞蛋換糧票”（鈔票換土地使用權(quán)）。其中2007年11月的一次，交易的金額就高達24.4億元。這兩人的交易后來還受到了國有資產(chǎn)流失的質(zhì)疑。由于“你懂的”原因，其后不了了之。

由于利益集團的作用，目前在我國司法實踐中，真正被認(rèn)定為“非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪”還微乎其微。這中間既有利益集團在下位法的制定中竭力使具體的法規(guī)政策偏離憲法不允許買賣土地所變通的結(jié)果，又有實踐中的具體問題。如：商品房利潤率多高，才可以判斷為倒賣土地使用權(quán)。

過去，我國曾經(jīng)對普通商品房和經(jīng)濟適用房的利潤率進行過政府定價，兩者的水平分別不能超過8%和3%（國際上房地產(chǎn)業(yè)利潤一般在5%左右）。后來國家發(fā)改委的”改革“，這一條紅線被不知不覺取消了。現(xiàn)在人們才知道，掌管價格等政策大權(quán)的發(fā)改委，也是利益集團收買貪官的腐敗高發(fā)地。

第三，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，憲法提出的”一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地“要求幾乎成為一句空話。實際上，比土地使用形式上更不合理、更違反社會基本制度本身的，還是現(xiàn)在的土地已經(jīng)成為制造社會矛盾、極化貧富差距、遏制經(jīng)濟發(fā)展和影響政局穩(wěn)定的工具。

現(xiàn)在的開發(fā)商的高房價市場，不斷上演著一幕一幕制造社會不公的悲劇：一方面房地產(chǎn)制造著一批又一批暴富的利益集團，另一方面，一套商品房消滅一個中產(chǎn)也已成為普遍的現(xiàn)象。幾億市民的巨額財富，隨著房地產(chǎn)利益集團的暴富而銳減；沒有任何私人土地的國家，開發(fā)商卻可以憑借政策法規(guī)，壟斷數(shù)億中國城市居民住房所需的土地使用權(quán)；開發(fā)商建造商品房所用的是老百姓的土地，但卻可以公開的叫囂不把房賣給“土地主人”（也就是所稱的買不起高價房的“窮人”，盡管這些“窮人”的比例占到城市居民總量的七八成的），那些不得不買房居住的“土地主人”，也在高房價的暴利之下，由“主人”成為利益集團的“房奴”；最讓人無語的是，在全民自己土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，而且所用的土地還僅僅是一個“使用權(quán)”，但市民買房的負(fù)擔(dān)（房價收入比），竟然要比資本主義國家那些連土地所有權(quán)帶房一起賣的商品房，還要高出數(shù)倍。

如此等等，已難以用”土地是否合理利用“來一言蔽之。中國特色的房地產(chǎn)模式，早已成為剝奪公民權(quán)利、異化社會制度的幫兇。這種把人民的基本居住權(quán)利異化成極少數(shù)人暴富的“運作”，既不符合國家的根本大法，也背離了社會政體的基本宗旨（社會主義公有制），早已到了該收場的時候了。

其實，之所以說如今開發(fā)商的高房價暴利模式違憲違法，除了它顛覆了社會主義土地公有制的基本制度屬性外，還在于它違背了憲法所賦予的基本人權(quán)。

憲法第三十三條明確指出：“國家尊重和保障人權(quán)”。而居住權(quán)則是人們最基本的生存權(quán)之一。《世界人權(quán)宣言》規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務(wù)”。聯(lián)合國經(jīng)濟、社會和文化權(quán)利委員會在其《關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號一般性意見》中的第一條就規(guī)定：“適足的住房之人權(quán)由來于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對享有所有經(jīng)濟、社會和文化權(quán)利是至關(guān)重要的。”但開發(fā)商高房價所導(dǎo)致的七八成市民買不起房的殘酷現(xiàn)實，實質(zhì)上剝奪了這些買不起房的無房戶享有適足和小康住房人權(quán)的權(quán)利

從理論上來說，土地屬于全民國有的社會主義國家，在保障公民的基本居住權(quán)利上，應(yīng)該比土地私有的資本主義國家要做的更好，至少在市民的住房負(fù)擔(dān)上要比私有制國家低得多。但現(xiàn)實卻恰恰相反。中國市民用全民所有的國有土地“租地買房”所承擔(dān)的負(fù)擔(dān)，竟然比在私有制下的發(fā)達資本主義國家“買地買房”，還要高出多少倍。這不僅從根本上顛倒了社會主義公有制和資本主義私有制的制度優(yōu)劣，破壞了社會主義制度的基礎(chǔ)，而且也已異化成對社會主義制度優(yōu)越性的最大的踐踏。

從社會制度的角度來分析，我們更能深深的體悟到當(dāng)今開發(fā)商的房地產(chǎn)模式，已經(jīng)和體現(xiàn)社會制度基質(zhì)的憲法，背道而馳很遠很遠。中國的房地產(chǎn)，不能既沒有像資本主義市場那樣自由的競爭和嚴(yán)厲的規(guī)范，又不能為國民提供公有制的體制保障，體現(xiàn)制度的優(yōu)越性。憲法不是掛在墻上的一張空紙，也不是烏托邦，更不能成為被權(quán)貴利益集團隨意蹂躪的公娼。

任何層級的政府和主管部門，都沒有權(quán)力改變憲法賦予公民的土地和居住權(quán)利，也沒有任何資格剝奪國民享有公有制“優(yōu)越性”的權(quán)利和必須承擔(dān)的“國家義務(wù)”，更沒有庇護開發(fā)商利益集團通過土地使用權(quán)的買賣，獲取暴利攫奪國民財富的權(quán)力。現(xiàn)在，已到了必須終結(jié)高價暴利的開發(fā)商模式之時了。

在國家的第一個憲法日，站在維憲的立場，人們必須發(fā)出強烈的質(zhì)問：面對違憲違法的房地產(chǎn)開發(fā)商模式，我們究竟是要維護憲法的尊嚴(yán)和公有制的優(yōu)越性，保護國民的居住人權(quán)，還是繼續(xù)堅持暴利高價的開發(fā)商模式，在違憲道路越走越遠？公眾期待能得到及時的回答。

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